Wenn es um Vorsorgewohnungen geht, sind insbesondere eine optimale, auf die Mieterbedürfnisse abgestimmte Raumplanung sowie höchste Qualitätsstandards unverzichtbar. Idealerweise werden die Vorsorgewohnungen stets bezugsfertig und in bester Qualität ausgestattet dem Investor übergeben.
Die typischen Vorsorgewohnungen sind Neubauprojekte, die oftmals bereits vom Plan weg vor Errichtung der Immobilie verkauft werden. Das Angebot an Vorsorgewohnungen umfasst jedoch Neubauwohnungen ebenso wie Altbauwohnungen.
Darauf sollten Sie jedenfalls achten:
- Die Lage der Vorsorgewohnung
Hierbei spielt vor allem die Erreichbarkeit der Anlegerwohnung eine große Rolle. Um einen breiten Mietermarkt anzusprechen, sind die Mobilität und die Infrastruktur entscheidend.
- Die Größe der Vorsorgewohnung
Die optimale Flächengröße für eine Vorsorgewohnung liegt zwischen 40m²-70m². Die Tendenz zu kleineren Wohnungen ergibt sich daraus, dass der absolute Mietpreis für Ihre künftige Zielgruppe leistbar ist. Dadurch wird ein größerer Markt an Mietern angesprochen und die Wohnung ist besser vermietbar.
- Die Ausstattung der Vorsorgewohnung
Bei der Ausstattung der Wohnung sollte die Wahl auf hochwertige Materialien fallen. Des Weiteren ist die Beistellung einer Küche zu empfehlen. Der Vorteil am eigenen Einbau der Küche liegt daran, dass man den Stil der Küche entscheiden kann. Da die Küche oftmals nach Mieterwechsel in der Wohnung bleibt, sollte die Wahl auf ein zeitloses Modell fallen. Außerdem darf man die Lieferzeiten für eine neue Küche nicht außer Acht lassen.
- Der Grundriss der Vorsorgewohnung
Die Zimmeranzahl sollte auch bei den kleineren Wohnungen zwei Zimmer sein, dh sie sollte aus einem gesonderten Schlafzimmer sowie einer Wohnküche bestehen. Jedoch haben auch Ein-Zimmer-Wohnungen ihren Charme, man sollte aber hier ganz besonders auf den Grundriss achten. Kleinere Nischen, die eine zumindest optische Abtrennung für den Schlafbereich möglich machen, sind in solchen Wohnungen essenziell.
- Die Finanzierung des Kaufs der Vorsorgewohnung
Bei dir Finanzierung sollte auf jedes Modell einzeln eingegangen werden. Allerdings ist aus finanztechnischen Gründen eine Eigenkapitalquote von 20%-30% zu empfehlen.
- Werbungskosten/ Aufwand und was ist steuerlich absetzbar?
Entsteht bei der Berechnung der Einkünfte ein Werbungskostenüberschuss, ist dieser grundsätzlich mit anderen Einkünften ausgleichsfähig. Wird allerdings in einem absehbaren Zeitraum kein positiver Gesamterfolg erzielt, so fällt die Vermietung unter den Begriff der Liebhaberei und alle steuerlichen Vorteile, insbesondere auch der mögliche Vorsteuerabzug, entfallen.
- Steuerlicher Totalgewinn/ Liebhaberei
Die Prognoserechnung bildet die Basis für den Finanzierungsplan einer Vorsorgewohnung und wird dem Finanzamt zur Kontrolle vorgelegt. Der Totalüberschuss wird mit dem positiven Ergebnis der Prognoserechnung nachgewiesen und ist Voraussetzung, um nicht der Liebhaberei zu unterliegen.
- Erwerbsnebenkosten beim Kauf der Vorsorgewohnung
Neben dem Kaufpreis fallen beim Kauf einer Vorsorgewohnung Kaufnebenkosten von ca. 7%-10% an.
- Die Vermarktung für die optimale Vermietung der Vorsorgewohnung
BRIX29 ist Ihr Immo-Manager: Vermietung, Vorschreibung, Mahnwesen, Wohnungsrücknahme, Sanierung und Neuvermietung. Das Full-Service, das Sie einfach bequem den Wertzuwachs Ihrer Veranlagung beobachten lässt.
- Die Wertentwicklung Ihrer Immobilie
Steigende Preise wirken sich nicht nur auf Mieteinnahmen auf, langfristig steigt auch der Wert Ihrer Vorsorgewohnung.