Welche Immobilie soll ich als Vorsorgewohnung kaufen?
In einem ersten Schritt hat man die große Auswahl an sehr vielen unterschiedlichen Wohnungstypen, es stellt sich die Frage für welche Immobilienart man sich entscheiden möchte. Die Grundsatzfrage hierbei lautet zunächst Neubau oder Altbau.
Unter Neubau verstehen wir einerseits alle Vorsorgewohnungen, die soeben errichtet wurden oder in Bau sind, dh der typische „Erstbezug“ nach Errichtung, andererseits aus mietrechtlicher Sicht auch nicht geförderte Neubauten, deren Baubewilligung nach dem 30.06.1953 erteilt wurde bzw. Eigentumswohnungen in einem nach dem 08.05.1945 errichteten Gebäude. Dies ist insofern relevant, da es hier andere Arten der Mietzinsbildung gibt, welche im Vergleich zu „Altbauten“, das sind zumeist die klassischen Zinshäuser, einen höheren Mietzins möglich machen.
Für Neubauwohnungen gem. obiger Beschreibung gilt der sogenannte freie Mietzins, hier liegen die Renditen im Großteil der derzeit am Markt angebotenen Objekte zwischen 2%-4%. Beim Altbau kommt der gesetzlich geschützte Richtwertmietzins zur Anwendung, durch die niedrigere Miete und oftmals bereits über viele Jahre vermietete Vorsorgewohnungen liegt die Rendite meist bei 0,5%-2%. Allerdings sind Altbauwohnungen günstiger als Neubauwohnungen und setzen zudem auf ein sehr hohes Wertsteigerungspotential nach Freiwerden der Wohnungen.
Der Neubau ist die typische Vorsorgewohnung. Er ist entweder neu errichtet oder gerade in Bau, befindet sich auf Grund der innerstädtischen Verdichtung der Stadtzentren sehr oft am Stadtrand und ist unvermietet. Im Gegensatz dazu befindet sich eine Altbauwohnung tendenziell öfters in innerstädtischer Lage und kann auch bereits beim Erwerb vermietet sein. Altbauwohnungen haben einen eigenen Kundenmarkt, der den Stil der historischen Gebäude bevorzugt. Großzügige Eingänge, gute Lagen und hohe Räume sprechen ebenso viele Mieter, wie Anleger an.
Bei Neubauwohnungen „Erstbezug“ kann bei den meisten am Markt angebotenen Immobilien der Vorsteuerabzug geltend gemacht werden, so dass im Ergebnis die Vorsorgewohnung umsatzsteuerfrei gekauft wird. Hierbei ist im Vorhinein zu bedenken, ob die Vorsorgewohnung als reines Investment angeschafft werden soll oder ob ein mögliches Eigeninteresse besteht. Da der steuerliche Horizont 20 Jahre beträgt, müsste man die ausstehende Steuer sonst aliquot berechnen und an das Finanzamt rückführen.
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Investieren im historischen Wiener Altbau
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