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Was ist steuerlich bei einer Vorsorgewohnung zu beachten?

Grundsätzlich gibt es drei wesentliche Steuern, neben der Grunderwerbsteuer, die beim Immobilienerwerb bzw. auch Weiterverkauf von Vorsorgewohnungen relevant sind. Das sind die Umsatzsteuer, die Einkommensteuer und die Immobilien-Ertragsteuer.

Da all diese Steuern in Abhängigkeit zu Ihrem gewählten Investmentmodell und Ihren weiteren Einkunftsarten stehen, dient dieser Beitrag nur als grober Überblick über die verschiedenen Steuerarten. Im Detail unterstützt Sie gerne Ihr Steuerberater, den wir Ihnen im Bedarfsfall, in Ihrer Region, empfehlen können.

Bei Neubauwohnungen kann – je nach künftig geplanter Nutzungsart – die Vorsorgewohnung entweder zum Eigennutzer-Preis oder zum Nettopreis zuzüglich Umsatzsteuer vom Bauträger erworben werden. Bei letzterer Variante wird die Umsatzsteuer wiederum als Vorsteuer geltend gemacht und bei der nächsten Umsatzsteuervoranmeldung refundiert. In weiterer Folge wird dem Mieter die Umsatzsteuer vorgeschrieben und dann an das Finanzamt über die Laufzeit regelmäßig abgeführt. Für die Umsatzsteuer gilt – im Falle der Inanspruchnahme der Vorsteuer – ein steuerlicher Beobachtungszeitraum von 20 Jahren.

In Österreich gibt es sieben verschiedene Einkunftsarten. Im Rahmen der Einkommenssteuer fallen die Mieteinnahmen unter die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung. Dadurch können die Aufwände aus der Vermietung, wie Darlehenszinsen, bei der Einkommenssteuererklärung geltend gemacht werden. Im Ergebnis verringert sich dadurch der Ertrag und somit die Steuerschuld. Allerdings entfällt dieser steuerliche Vorteil, wenn man unter Liebhabereiverdacht steht.

Die Liebhaberei Verordnung besagt, dass eine Vorsorgewohnung innerhalb des steuerlichen Betrachtungszeitraumes von 20 Jahren einen Gesamtüberschuss erzielen muss.

Wenn der Kaufpreis zu hoch oder die Summe der Einnahmen über den Zeitraum von 20 Jahren zu gering sind, sodass die daraus abgeleitete Prognoserechnung keinen Gesamtüberschuss ausweisen kann, werden die Einkommenssteuervorteile vom Finanzamt nicht anerkannt. Diese Prognoserechnung bildet die Basis für den Finanzierungsplan und wird dem Finanzamt zur Kontrolle vorgelegt. In die Prognoserechnung fließen unter anderem der Kaufpreis, die Nebenkosten, die erwartete Miete, Instandhaltungsaufwände und das Leerstandrisiko ein.

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Wenn Sie Ihre Vorsorgewohnung wieder veräußern möchten, fällt die Immobilienertragssteuer an. Der Veräußerungsgewinn wird durch die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten bestimmt. Der Steuersatz beträgt in der Regel 30% vom Veräußerungsgewinn, es gibt hier jedoch einige Ausnahmebestimmungen, über die wir Sie gerne informieren.