Immobilieninvestments in Zeiten niedriger Zinsen.

Wer sich heute entscheidet in eine Ertragsimmobilie zu investieren, wird sich mit der Frage beschäftigen müssen wieviel Eigenmittel eingesetzt werden sollen und in welcher Höhe und zu welchen Konditionen die Bank einen Kredit gewähren wird.

So lange der Leitzins weiterhin auf niedrigem Niveau bleibt, stellen Investitionen in Ertragsimmobilien unter gesteigerter Hinzunahme von Fremdkapital ein attraktives Geschäft dar. Genau hier kommt der Leverage-Effekt ins Spiel. Die dadurch erzielte Hebelwirkung wirkt sich somit positiv auf die Eigenkapitalrentabilität aus, solange die Fremdkapitalkosten unter der Gesamtkapitalrentabilität liegen. Somit wird durch geringeren Eigenmitteleinsatz unter Ausweitung der Fremd-, in der Regel Bankfinanzierung, eine höhere Verzinsung des Eigenkapitals erzielt werden.

Nettorenditen von 3% sind heut zu Tage schon zufriedenstellend. Bei Effektivzinssätzen von 1,4% und Mieterhöhungen bzw. Wertsteigerungen von über 2% jährlich erhöht ein positiver Leverage-Effekt die Nettorendite.

Grundsätzlich kann festgehalten werden, dass dadurch jedenfalls größere Ertragschancen bestehen und/aber unter Umständen auch ein größeres Risiko (Klumpenrisiko im Sinne von geringere Streuung) entstehen kann.

Vor allem sollte man versuchen, das Risiko des finanziellen größeren Hebels mit anderen Tools zu kompensieren. Zum Beispiel durch geschickte Auswahl der Lage und der Vermietungsstrategie oder aber auch durch Absicherung gegen steigende Zinsen. Dazu gehören auch Wiederverkäufe bzw. die Realisieren von Wertsteigerungen zur Reduzierung steigender Finanzierungskosten.

Ein weiterer Faktor besteht mit Sicherheit darin die eigene Professionalität zu steigern und die gewerbsmäßige Erfahrung mit Immobilien- und Finanzmanagement zu verbessern. Die damit verbundene Entscheidungsqualität trägt jedenfalls zur Reduzierung von Risiken bei. Manche Investoren sind schon mit einer Wohnung überfordert wobei andere dreißig Wohnungen erfolgreich managen.

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Allgemein kann festgehalten werden das Investments in Immobilien im Vergleich zu anderen Investments wesentlich stärker der Substanzerhaltung und Risikobegrenzung dienen. Demnach bedeuten weniger Leerstände und weniger Mietausfälle mehr Rendite und weniger Risiko sowie raschere Tilgungen oder neue Eigenkapitalbildung.

Welchen Einfluss hat nun konkret das Zinsniveau auf die Fremdkapitalquote und damit auf die Attraktivität von Leveraging?

Wenn gleich immer noch relativ gesehen ok, sind ertragsseitig die Renditen aufgrund der niedrigen Zinsen in den letzten Jahren ständig gefallen. Nettorenditen von 3% sind heut zu Tage schon zufriedenstellend. Bei Effektivzinssätzen von 1,4% und Mieterhöhungen bzw Wertsteigerungen von über 2% jährlich erhöht ein positiver Leverage-Effekt die Nettorendite.

Konnte man früher Nettorendite über 5% erzielen, war bei Zinsätzen von 3 bis 4% ein positiver Leverage-Effekt unter Umständen nicht gegeben.

Niedrige Zinsen bzw. ein Überhang der Mieterträge gegenüber Finanzierungskosten haben logischerweise einen wesentlichen Einfluss auf den Leverage-Effekt. Noch relevanter ist aber sicher die Wertentwicklung der Objekte, wenn gleich schwerer kalkulierbar. Für die Bank ist der LTV (Loan to value) die entscheidende Größe. Dabei spielen nicht nur die eingebrachten Eigenmittel eine Rolle sondern auch die bankseitige Immobilienbewertung. Dabei kann es zu erheblichen Unterschieden kommen. Beim Bestreben maximal zu „leveragen“ sollten Wertsteigerungen nicht außer Acht gelassen werden. Wer z.B. 2007 einen Immobilienkauf mit 80% Fremdkapital finanziert und die Immobilie mit 100% grundbücherlich belastet hat, kann heute einen weiteren gleichwertigen Immobilienkauf mit Simultanhaftung zu 110%, also inklusive Kaufnebenkosten fremd finanzieren.

Insgesamt hat sich ein LTV von längerfristig durchschnittlich maximal 80% bewährt. Ein Indikator dafür sind auch die entsprechenden Bankkonditionen. Die Bandbreite der Bestkonditionen beginnt je Institut unterschiedlich zwischen 50 und 80%, was auch Einfluss auf den Leverage-Effekt mit sich bringt. Kürzere Laufzeiten reduzieren den LTV rascher und können in Einzelfällen Vorteile bringen. Bei vielen Banken sind 20% Eigenmittel wesentlich. Auch ein günstiger LTV bei Kreditbewilligung, kann auch bei Laufzeiten von unter 20 Jahren die Ausfallswahrscheinlichkeit im Vergleich zu 30 Jahren Laufzeit nicht mehr entscheidend reduzieren.

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Bauspardarlehen beispielsweise können problemlos auf 35 Jahre vergeben werden, da das Bausparkassengesetz einen 20%igen Eigenmittelanteil vom Kaufpreis vorsieht. Andere Banken haben Auswertungen wonach im Verwertungsfall durchschnittlich nur 2 Drittel eingebracht und ein Drittel Ausfall gefährdet sind. Dort beginnen Topkonditionen unter Umständen erst bei Eigenmittelquoten von ca. 33%.

Manche Banken gewähren besondere Ausnahmeregelungen und Sonderbegünstigungen bei Eigenmitteln von 50% und darüber. In der Regel sollten aber langfristig ca. 20% Eigenmittel und ca. 80% Bankfinanzierung der optimale Mix sein um Ertragschancen und Risikomanagement zu optimieren. Abhängig vom Verhältnis Zinsniveau zu Nettorendite des Investments macht es neben verschiedenen anderen Faktoren Sinn davon abzuweichen.

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