Die Prognoserechnung bildet die Basis für den Finanzierungsplan Ihrer Vorsorgewohnung und wird dem Finanzamt zur Kontrolle vorgelegt. In die Prognoserechnung fließen unter anderem der Kaufpreis, die Kaufnebenkosten, die erwartete Miete, Instandhaltungsaufwände und das Leerstandrisiko ein. Das Finanzamt überprüft dann die Angaben auf Plausibilität. Der Totalüberschuss wird mit dem positiven Ergebnis der Prognoserechnung nachgewiesen und ist Voraussetzung, um nicht dem Liebhabereiverdacht zu unterliegen.
Wenn Sie eine Wohnung besitzen, die Sie vermieten sind diese Mieteinnahmen dem Finanzamt gegenüber im Zuge der Einkommensteuer zu erklären. Bei der Ermittlung der Einkünfte können Aufwendungen und Ausgaben abgezogen werden, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, wie die Absetzung für Abnutzung (AfA), die Betriebskosten und die Zinsen der Darlehensfinanzierung.
Es ist sodann in einem absehbaren Zeitraum ein positiver Gesamterfolg zu erzielen. Ist dies nicht der Fall so fällt die Vermietung Ihrer Vorsorgewohnung unter den Begriff der Liebhaberei und alle steuerlichen Vorteile, wie der Vorsteuerabzug, entfallen.
Bei der Vermietung von Vorsorgewohnungen beginnt der steuerliche Horizont von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw. höchstens 23 Jahre ab erstmaligem Anfallen von Aufwendungen zu laufen. Dies gilt für die „kleine“ Vermietung (Vermietung von maximal zwei Wohnungen in einem Mietshaus).
Bei der „großen“ Vermietung ist man umsatzsteuerlich stets Unternehmer (der Vorsteuerabzug steht zu). Ein positiver Gesamterfolg muss hier nach 25 Jahren (maximal 28 Jahren) erwartet werden. Bestehen Zweifel, ob die Einkunftsquelle zukünftig einen Überschuss abwerfen wird, muss eine Prognoserechnung erstellt werden.
Bei Gebäuden fallen Erhaltungsaufwendungen an. Deshalb sind sie in einer Prognoserechnung jedenfalls ebenso zu berücksichtigen. Die Höhe ist abhängig vom Alter des Gebäudes. Bei Neubauten ist in den Anfangsjahren ein geringer Betrag anzusetzen. Erst nach 15 bis 20 Jahren ist bei diesen Gebäuden wieder an große Reparaturen zu denken (somit erst gegen Ende des Prognosezeitraumes). Die zukünftigen Mieteinnahmen sind um ein Mietausfallswagnis zu kürzen. Für den VwGH sind bei vermieteten Objekten 3% bis 5% des Jahresrohertrags angemessen.