Vorfrage: Woraus setzt sich der Kaufpreis zusammen?
Grundsätzlich handelt es sich bei einer Vorsorgewohnung, um eine Eigentumswohnung, die dem Zweck der Weitervermietung dient. Daher fallen Vorsorgewohnungen unter die Kategorie der Anlageformen.
Die Kaufnebenkosten liegen bei ca. 7%-10% des Kaufpreises (3,5% Grunderwerbsteuer, 1,1% Grundbuch-Eintragungsgebühren, 1,5-2% Vertragserrichtungskosten, Notarkosten, Vermittlungshonorar, Provision sofern nicht provisionsfrei angeboten wird). Als Basis der Berechnung ist bei Vorsorgewohnungen entweder der Anlegerpreis zuzüglich Umsatzsteuer oder der Eigennutzpreis heranzuziehen, bei OnMarket© Wohnungen ist dies der ausgewiesene Kaufpreis. Bei provisionsfreien Vorsorgewohnungen bewegen sich die Nebenkosten daher um die 7%. Die meisten unserer Immobilieninvestments werden provisionsfrei angeboten.
Bei OnMarket© Wohnungen fällt je nach Verkäufer Vermittlungshonorar oder ein Konzeptionsentgelt an, welches weitere steuerliche Vorteile bietet.
Selbstverständlich können Sie alle, von uns angebotenen, Anlegerwohnungen auch als Eigennutzer kaufen. Es kommt dann der Eigennutzerpreis zur Verrechnung, welchen wir Ihnen gerne gesondert auf Anfrage übermitteln.
Optimale Finanzierung
Für die optimale steuerliche Planung einerseits, sowie aus finanzierungstechnischen Gründen andererseits, wird eine Eigenkapitalquote von ca. 20%-30% empfohlen. Allerdings hängt die Finanzierung einerseits von der Bonität, andererseits von der Investmentstrategie ab. Daher gibt es nicht eine Lösung für alle, viel mehr sollte auf jedes Modell eigens eingegangen werden.
Über den restlichen Kaufpreis ist eine Darlehensfinanzierung möglich. Da die Mieten jährlich steigen und die Kreditraten je nach Finanzierungsart konstant bleiben, hilft der Mieter indirekt bei der Kredittilgung. Anfangs sind die Kreditraten höher, über die Zeit steigen die Mieten durch die Indexierung (Verbraucherpreisindex VPI), bis zu dem Punkt wo beides gleich hoch ist und ab da übersteigen die Mieteinnahmen die Kreditzahlungen.
Im aktuellen Umfeld der Niedrigzinspolitik ist die Kreditaufnahme zu günstigen Konditionen möglich, was die Rendite nachhaltig erhöht. Da bei einer Fremdkapitalfinanzierung Aufwendungen für Zinsen anfallen ist dies für Sie steuerlich oftmals von Vorteil, man profitiert bei einer Darlehensfinanzierung vom sogenannten Leverage-Effekt. Demnach sind Modelle bzw. Wohnungsankäufe mit einem höheren Fremdkapitalanteil langfristig lukrativer.
Wenn einem viel Eigenkapital zur Verfügung steht, empfehlen wir in verschiedene Vorsorgewohnungen zu investieren. Einerseits verringert sich dadurch das Leerstandrisiko, andererseits erhöhen sich Ihre Einnahmen von beispielsweise monatlich einer Mieteinnahme auf drei.