Wenn Sie eine Wohnung besitzen, die Sie vermieten sind diese Mieteinnahmen dem Finanzamt gegenüber zu erklären. Bei der Ermittlung der Einkünfte können Aufwendungen und Ausgaben abgezogen werden, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen, wie z.B. Absetzung für Abnutzung (Afa), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes.

Es ist sodann in einem absehbaren Zeitraum ein positiver Gesamterfolg zu erzielen. Ist dies nicht der Fall so fällt die Vermietung unter den Begriff der Liebhaberei und alle steuerlichen Vorteile entfallen (insbesondere auch der Vorsteuerabzug).

Dieser Zeitraum ist bei Vermietungen von Eigentumswohnungen (Vorsorgewohnungen) 20 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw. höchstens 23 Jahre ab erstmaligem Anfallen von Aufwendungen. Dies gilt für die „kleine“ Vermietung (Vermietung von maximal zwei Wohnungen in einem Mietshaus).

Bei der „großen“ Vermietung ist man umsatzsteuerlich stets Unternehmer (der Vorsteuerabzug steht zu). Ein positiver Gesamterfolg muss hier nach 25 Jahren (maximal 28 Jahren) erwartet werden.
Bestehen Zweifel, ob die Einkunftsquelle zukünftig einen Einkünfteüberschuss abwerfen wird, muss eine Prognoserechnung erstellt werden.

In einer Prognoserechnung ist von marktkonformen Mieteinnahmen mit Indexanpassungen auszugehen. Hier ist dem Finanzamt darzustellen, dass die gekaufte Wohnung nicht der Liebhaberei unterliegt und nach der vorab angeführte Periode ein Gesamtüberschuss erzielt werden kann.

Bei Gebäuden fallen Erhaltungsaufwendungen an. Deshalb sind sie in einer Prognoserechnung jedenfalls ebenso zu berücksichtigen. Die Höhe ist abhängig vom Alter des Gebäudes. Bei Neubauten ist in den Anfangsjahren ein geringer Betrag anzusetzen. Erst nach 15 bis 20 Jahren ist bei diesen Gebäuden wieder an große Reparaturen zu denken (somit erst gegen Ende des Prognosezeitraumes).
Die zukünftigen Mieteinnahmen sind um ein Mietausfallswagnis zu kürzen. Für den VwGH sind bei vermieteten Objekten 3 bis 5 % des Jahresrohertrags angemessen.

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