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Umsatzsteuer

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Wesentlich im Bereich der umsatzsteuerlichen Behandlung von Immobilien ist das Vorliegen von steuerpflichtigen und unecht steuerbefreiten Umsätzen. Generell gilt, dass der Vorsteuerabzug (bezahlte Umsatzsteuer bei Anschaffung der Vorsorgewohnung und damit in Zusammenhang stehenden Aufwendungen) nur dann beim Finanzamt geltend gemacht werden kann (Gutschrift dieser Umsatzsteuer), wenn der Unternehmer mit der Vorsorgewohnung umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausführt.

Grundsätzlich gilt für den Vermieter einer Vorsorgewohnung folgendes:

Vermietung der Vorsorgewohnung zu Wohnzwecken – Mietvorschreibungen zuzüglich 10 % Umsatzsteuer (Ausnahme: Kleinunternehmerregelung)

Vermietung zu einem anderen Zweck z.B. Geschäftsräumlichkeiten – unechte Umsatzsteuerbefreiung. Die Mietvorschreibung wird mit 0 % Umsatzsteuer gelegt und es ist kein Vorsteuerabzug möglich. Der Vermieter kann allerdings grundsätzlich zur Umsatzsteuerpflicht optieren, jedoch ist zu bedenken, dass das Mietentgelt sowie der hierauf entfallende Umsatzsteuersatz im Mietvertrag vereinbart werden müssen. Eine Option ist dann möglich, wenn der Mieter seinerseits nahezu ausschließlich Umsätze ausführt, die ihn zum Vorsteuerabzug berechtigen. Bei Option zur Umsatzsteuer kommt der Normalsteuersatz von 20 % zur Anwendung.

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